전세사기 피해자 지원 2026 — 결정신청 못 받으면 아무것도 못 받는다

"피해자결정을 받아야 다음 단계로 갑니다."

— 국토교통부 상담센터 직원, 전화 상담 중

그 한 문장 앞에서, 3만 5,909명이 줄을 섰다.
2026년 1월 기준 숫자다. 그중 75.92%가 40세 미만이다.

결론부터 쓴다.
전세사기를 당했다고 바로 돈이 나오지 않는다.
'피해자결정'이라는 관문을 먼저 통과해야 한다.
그 관문을 안 거치면, LH 매입도 저리대출도 법률지원도 전부 그림의 떡이다.
이 글은 그 관문을 어떻게 통과하는지, 통과한 다음 뭘 받을 수 있는지를 정리한다.

먼저 하나만 짚고 간다.
전세사기 피해와 전세보증금 미반환은 다른 문제다.
단순히 임대인이 돈이 없어 못 돌려주는 경우는 민사·보증보험 영역이다.
반면 처음부터 갚을 생각 없이 조직적으로 세입자를 모은 경우, 그게 이 특별법이 다루는 '전세사기'다.
이 구분이 신청 단계에서 계속 등장하니 미리 알아두면 서류 준비가 한결 수월하다.

3만 5천 명, 숫자로 먼저 본다

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」.
줄여서 전세사기특별법이라 부른다.
2023년 6월 시행됐다. 원래 2년 한시법이었다.
2025년 5월, 2년을 더 늘렸다. 그래서 지금도 살아있다.

2026년 1월 기준 누적 피해자 인정 건수는 3만 5,909명이다.
숫자 뒤에 사람이 있다. 그중 4분의 3이 40세 미만이다.
사회초년생이 사회를 배우기도 전에 보증금부터 잃었다는 뜻이다.

왜 이렇게 많아졌을까.
공통 패턴이 있다. 무자본 갭투자다.
임대인이 자기 돈 없이 전세보증금만으로 집을 사들인다.
전세금이 매매가에 가까운 '깡통주택'을 여러 채, 많게는 수백 채까지 굴린다.
그러다 한 채라도 세입자를 못 구하면, 도미노처럼 전체가 무너진다.
2022년부터 인천 미추홀구, 서울 강서구, 동탄 신도시를 중심으로 이 유형이 대거 드러났다.
피해자 대다수가 사회초년생이었던 이유도 여기 있다. 신축 빌라·오피스텔에 시세 파악 없이 들어간 경우가 많았다.
공인중개사가 임대인과 짜고 시세보다 높은 전세가를 유도한 정황이 드러난 사건도 여럿이었다.
'믿을 만한 중개사가 소개해줬다'는 말이 오히려 피해를 키운 셈이다.

제도가 계속 늘어나는 이유도 마찬가지다.
2년으로 끝날 문제가 아니었다. 사건이 계속 새로 발견됐고, 심사 적체도 길었다.
그래서 2025년 5월, 유효기간을 2027년 5월까지 재연장했다.

한 줄 요약
2025년 5월 31일 이전 계약자라면, 2027년 5월 31일까지 결정신청이 가능하다. 신청 안 하면 아무 지원도 못 받는다.

'피해자결정'이라 쓰고 '입구'라 읽는다

많은 사람이 헷갈린다.
전세사기를 당했다는 사실 자체가 지원 대상이 되는 게 아니다.
국토교통부에 '피해자결정'을 신청하고, 심사를 통과해야 한다.
그래서 이 제도의 진짜 이름은 지원제도가 아니라 입구제도라고 부르는 게 맞다.

① 피해 발생 → ② 결정신청 → ③ 피해조사 → ④ 결정통보 → ⑤ 지원신청

다섯 단계 중 첫 단계를 안 밟으면, 뒤 네 단계는 존재하지 않는 것과 같다.

2023년 시행 이후 지금까지 제도는 계속 손질됐다.
2024년 11월 개정에서는 LH가 경매에 참여해 낙찰받은 뒤, 감정가와 낙찰가 차액을 피해자에게 돌려주도록 바뀌었다.
경매차익 반환. 이게 지금 제도의 핵심이다.

나는 해당될까 — 2025년 5월 31일이 기준선이다

자격 조건은 하나의 날짜로 요약된다.
2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결했는가.
이 날짜 이후 계약이라면 이번 특별법 적용 대상이 아니다.

추가로 확인할 것들이 있다.

• 보증금이 5억 원 이하인가 (지역·여건에 따라 2억 원 범위 내 상향 가능)
• 임대인의 기망 또는 회피가 있었는가 (다수 피해자, 무자본 갭투자 등)
• 경매·공매가 개시됐거나, 임차권등기가 완료됐는가

주의
특별법 시행(2023년 6월) 이전에 HUG에서 전세피해확인서를 이미 발급받았다면, 그 경우도 지원 대상에 포함된다. 이미 이사를 나온 경우도 마찬가지다. "늦었다"고 지레 포기하지 말 것.

사례로 보면 감이 빠르다.

A씨. 2024년 3월 오피스텔 전세계약. 보증금 1억 8천만 원. 임대인이 갭투자로 주택 40여 채를 보유하다 파산했다. 경매가 이미 개시됐다. → 대상.

B씨. 2025년 8월 신축 빌라 계약. 임대인 연락 두절. 계약일이 기준선(2025년 5월 31일)을 넘겼다. → 이번 특별법 적용 대상 아님. 다만 전세보증금 반환보증 이행청구, 일반 민사소송 등 다른 경로는 별개로 가능하다.

C씨. 2023년 계약, 임대인이 정상적으로 보증금을 돌려주지 않고 있으나 다수 피해자·조직적 사기 정황은 확인 안 됨. → 단순 임대차 분쟁으로 분류될 가능성이 높다. 심사에서 걸러질 수 있다는 뜻이다. 그래도 신청 자체는 해보는 게 낫다. 판단은 위원회 몫이다.

결정신청, 네 단계로 끝난다

신청 절차 자체는 복잡하지 않다.
서류가 많을 뿐이다.

1

서류 준비
임대차계약서, 주민등록등본, 전입신고 확인서, 확정일자 확인서, 경매개시결정문 등 피해 증빙서류를 모은다.

2

결정신청 접수
전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 온라인 접수 또는 피해주택 소재지 관할 시·군·구청 방문 접수.

3

피해조사
전세사기피해지원위원회가 요건 충족 여부를 심사한다. 서류 보완 요청이 오면 기한 내 제출해야 한다.

4

결정통보 및 지원신청
피해자로 결정되면 통보서를 받는다. 그때부터 주거·금융·법률 지원을 개별적으로 신청할 수 있다.

왜 굳이 이렇게 단계를 나눴을까.
악용을 막기 위해서다.
전세사기와 단순 임대차 분쟁은 다르다. 심사가 그 경계를 가린다.

LH가 사간다 — 경공매 차익을 보증금으로

피해자결정을 받은 다음, 가장 많이 선택하는 카드가 LH 매입이다.
구조는 이렇다.

피해자가 우선매수권을 LH에 양도한다.
LH가 그 주택을 경매·공매로 낙찰받는다.
감정가와 낙찰가 사이 차액, 이게 경매차익이다.
그 차익을 피해자의 보증금으로 돌려준다.

낙찰 이후에는 더 크다.
LH 소유가 된 그 집에, 피해자가 최대 10년간 무상 또는 저리로 계속 거주할 수 있다.
쫓겨나지 않아도 된다는 뜻이다. 살던 집에서, 원한다면.

숫자로 감을 잡아보자.
감정가 2억 원짜리 주택이 경매에서 1억 4천만 원에 낙찰됐다고 하자.
차액 6천만 원이 경매차익이다. 이 돈이 고스란히 피해자 보증금 회수분으로 잡힌다.
남은 보증금 손실분에 대해서도 우선매수권 활용, 공공임대 이주, 저리대출 중 하나를 다시 고를 수 있다.
한 번에 완전히 회수되지 않더라도, 손실을 여러 단계로 나눠 줄이는 구조다.

매입 대상 주택이 안 될 때도 있다.
LH가 매입을 거절하는 경우, 즉 입지·건물 상태가 기준에 안 맞는 경우다.
그럴 땐 공공임대주택 우선 공급, 버팀목대출, 법률지원 같은 다른 트랙으로 갈아탈 수 있다.
매입이 유일한 길은 아니다.

버팀목대출·저리전환·긴급주거, 놓치지 말 것

LH 매입이 어렵거나 원치 않는 경우도 있다.
그럴 때 쓸 수 있는 카드가 세 가지 더 있다.

지원	핵심 내용
기존 전세대출 저리 전환	기존 고금리 전세대출을 1.2~2.1% 수준으로 전환
경공매 완료 후 대출	최우선변제금 한도 내에서 최대 10년 무이자
버팀목·디딤돌 우대	금리 우대 및 한도 확대, 소득·자산 기준 충족 시
거치기간 연장	상환이 어려운 경우 거치기간 최대 3년 연장

임대인과 연락이 끊겼거나, 계약 종료 후에도 보증금을 못 받은 경우.
이 경우도 기존 전세대출 연장이 가능하다.
은행 창구에서 거절당했다면, 보증기관에 직접 문의하는 편이 낫다.

내 상황엔 어떤 선택이 맞을까

지원 항목이 여러 개면, 오히려 뭘 골라야 할지 막막해진다.
상황별로 나눠보면 대략 이렇게 정리된다.

상황	유리한 선택
그 집에 계속 살고 싶다	LH 매입 후 무상·저리 거주 (최대 10년)
빨리 다른 곳으로 옮기고 싶다	공공임대 우선공급 + 버팀목대출
기존 전세대출 이자가 부담스럽다	저리 전환 (1.2~2.1%)
당장 낼 돈이 없다	경공매 완료 후 무이자 대출, 거치기간 연장

이 표는 참고용이다.
실제로는 피해주택 상태, 남은 임차권, 개인 소득·자산 기준이 다 얽혀서 최종 경로가 정해진다.
그래서 결정통보를 받은 다음, 담당 창구와 직접 상담하는 절차를 반드시 거치게 돼 있다.
표만 보고 혼자 판단해서 신청서를 넣지 말 것. 상담이 먼저다.

법률지원과 심리상담까지 — 돈 말고 남는 것들

전세사기는 돈만 뺏어가지 않는다.
시간과 신뢰, 그리고 마음까지 가져간다.

그래서 제도 안에 법률지원과 심리치료가 함께 들어있다.
HUG 반환보증보험에 가입돼 있어도, 이행 청구를 위해서는 임차권등기명령 같은 법적 요건을 갖춰야 한다.
소송 전 단계의 법적 조치는 사실상 필수다.
혼자 감당하기 버거운 절차라, 전문가 그룹의 실시간 대응 지원이 붙는다.

지역별 상담 창구도 있다.
서울은 서울주거포털에서 보증료 지원을, 경기도는 경기주거복지포털에서 방문 상담을 예약할 수 있다.
전국 공통으로는 국토교통부 전세피해지원센터가 온라인 접수와 대면 상담을 함께 운영한다.

심리상담을 가볍게 보는 사람들이 있다.
그런데 피해자 상담 사례를 들여다보면, 돈보다 먼저 무너지는 게 일상이다.
잠을 못 자고, 사람을 못 믿고, 다음 계약을 아예 못 하게 되는 경우도 있다.
그래서 특별법 지원 항목에 심리치료가 정식으로 포함돼 있다.
'돈만 돌려주면 된다'는 접근으로는 이 제도가 설계되지 않았다는 뜻이다.

법률지원은 무료 변호사 상담부터 소송 대리까지 단계별로 구성된다.
대한법률구조공단과 연계된 전세사기 전담 상담창구도 운영 중이다.
"혼자 알아서 해야 하나" 고민할 필요가 없다. 절차 자체가 도움을 받는 걸 전제로 짜여 있다.

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자주 틀리는 지점

상담 사례를 보면 같은 실수가 반복된다.

TIP
가족(부모·형제 등) 동의가 필요한 서류가 있다면 미리 받아둘 것. 접수 마지막 날 서류 하나가 빠져 반려되는 경우가 가장 흔하다.

실제로 자주 걸리는 지점을 더 짚어본다.

• 임차권등기명령을 안 받아둔 채 이사부터 나가는 경우 — 대항력이 끊길 수 있다. 이사 전에 반드시 등기 완료 확인.
• 확정일자를 계약서 원본이 아닌 사본으로 받아둔 경우 — 재발급이 지연되면 신청 자체가 밀린다.
• 다세대·다가구 특성상 선순위 채권 관계를 본인이 다 못 파악하는 경우 — 등기부등본 발급해서 담당 창구에 그대로 들고 가는 게 빠르다.
• 결정통보 이후 지원신청 기한을 놓치는 경우 — 결정과 지원신청은 별도 절차이자 별도 기한이다. 통보받았다고 끝이 아니다.

Q. 이미 새 집으로 이사를 나왔는데도 신청할 수 있나요?
가능하다. 이사 여부는 자격을 막지 않는다.

Q. 보증금이 5억 원을 넘으면 무조건 제외인가요?
원칙은 그렇다. 다만 지역과 피해자 여건에 따라 2억 원 범위 내에서 상향 조정될 수 있다. 관할 지자체에 직접 문의해야 정확하다.

Q. 신청은 어디서 하나요?
전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 온라인, 또는 피해주택 소재지 시·군·구청 대면 접수. 두 곳 중 편한 쪽을 고르면 된다.

Q. 임대인이 형사처벌을 안 받아도 지원받을 수 있나요?
가능하다. 형사재판 결과와 피해자결정은 별개 절차다. 형사재판이 몇 년씩 걸리는 경우가 많아, 그걸 기다리면 지원 자체가 늦어진다. 그래서 두 절차를 분리해뒀다.

Q. 결정신청이 반려되면 다시 신청할 수 있나요?
가능하다. 반려 사유를 보완해서 재신청하면 된다. 다만 유효기간(2027년 5월 31일) 안에서만 가능하니, 반려됐다고 미루지 말고 바로 보완 절차에 들어가는 게 좋다. 반려 통보서에 사유가 구체적으로 적혀 있으니, 그 문구를 그대로 담당 창구에 들고 가서 무엇을 더 보완해야 하는지 확인하는 게 가장 빠르다.

결정신청 유효기간은 2027년 5월 31일까지다.
아직 시간이 남아있다는 뜻이지, 미뤄도 된다는 뜻은 아니다.
서류는 갖출수록 늦게 갖춰진다. 오늘 시작하는 게 가장 빠르다.

피해 사실을 증명하는 일은 피곤하다.
관공서를 몇 번씩 왔다 갔다 해야 하고, 서류는 매번 하나씩 빠진다.
그래도 이 절차를 건너뛸 방법은 없다.
건너뛰면, 지원 대상에서 스스로를 빼는 셈이 된다.
줄을 서는 게 억울해도, 줄 밖에 서 있으면 아무것도 안 온다.

제도는 완벽하지 않다.
LH 매입까지 걸리는 시간, 대출 심사 기간, 위원회 심사 적체 — 다 현실의 벽이다.
그래도 이 제도가 생기기 전과 후는 분명히 다르다.
2023년 이전엔 세입자가 오롯이 혼자 감당해야 했던 손실을, 지금은 정부·LH·금융기관이 나눠 진다.
그 나눠 지는 몫을 받으려면, 결국 신청서 한 장부터 써야 한다.
그 한 장이 3만 5,909명에게는 이미 입구였다. 다음 순번이 당신일 수도 있다. 미루지 말고, 오늘 열어보자.

오늘 이 글을 읽었다면, 창을 닫기 전에 한 가지만 하자.
jeonse.kgeop.go.kr에 접속해서, 결정신청 메뉴가 어디 있는지만 먼저 확인해두는 것.
그게 시작이다.

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참고출처
국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템 (jeonse.kgeop.go.kr)
주택도시보증공사 HUG (khug.or.kr, 1566-9009)
※ 본 글은 2026년 7월 기준 공개된 정책 정보를 바탕으로 작성했습니다. 보증금 상향 조정 범위, 지역별 세부 기준은 관할 지자체 및 국토교통부 전세피해지원센터에서 최종 확인하시기 바랍니다.